汪泉调研常州科教城：当好苏南国家自主创新示范区的排头兵

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当城市更新成为接下来城市化的重点，一些老旧小区又引起了不少市民的关注。

在温州老城区，有不少老旧小区，已有三四十年房龄，如今已非常老旧，各种问题开始暴露。

再加上没电梯、缺乏停车位等，稍有条件的居民，都陆续搬走，挂牌出售。

在此情况下，这些老旧小区的房价，越来越低。

老旧小区

比如，与温州历史文化街区相邻的水心住宅区，上世纪末曾是温州中产阶级聚集地。

过去10多年，当中产阶级陆续离开，结合楼市下行，导致水心住宅区的房价近年明显走低。

我们不妨先来看看，近两个月以来，水心住宅区部分二手房的成交价格：

来源：温州都市报掌上温州APP

从上表可以看出，水心住宅区成交量不少，但价格普遍不高，单价在7000-10000元/㎡出头不等，受楼层影响而有些差异。

也就是说，作为楼梯房，只要不是高楼层，大约10000元/㎡，就能拿下水心住宅区。如果能接受高楼层，价格更低。

水心住宅区的楼梯房

而这些房源面积普遍不大，从而总价仅需几十万元，用买车的价格，就能在水心买到一套房。

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水心住宅区这样的价格，跟其他老旧小区相比，如何？

水心及周边其他老旧小区

从近期一些成交案例看，水心与上陡门大体差不多，但是低于蒲鞋市、双井头、上村、横河、桥儿头等老旧小区。

如果说桥儿头、横河房龄比水心略新一点，但蒲鞋市、双井头、上村明明比水心略老，价格反而更高。

关键原因在于，桥儿头、横河、蒲鞋市、双井头、上村在12中，部分在蒲鞋市小学施教区范围内，具备了优质学区房属性。

而水心住宅区被纳入的是17中施教区，近年17中的口碑、影响力不如12中。

都说这些年12中学区房价格暴跌，已经几乎体现不出学区价值了。在与其他老旧小区的对比之下，发现12中的学区价值其实还在。否则，这些老旧小区会跌得更惨，像水心、上陡门等一样。

17中

当前，购买水心住宅区老旧小区的，以独居、养老、外来人口等为主，往往条件有限，可以说刚需得不能再刚需，连停车位都可以不要。

出于养老、未来转手等方面考虑，作为楼梯房，中低楼层更受欢迎。高楼层，即便价格低也很难卖。

水心住宅区

即便水心地段不错，但只要房子老了，且学区一般，就不值钱了。毕竟，城市在扩大，好地段越来越多，水心的地段价值，在这个过程中，被稀释了。

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当城市更新成为接下来城市化的主题，像水心这样的老旧小区，会迎来改造吗？

从建筑结构来讲，水心住宅区不少建筑都是预制板结构，拆除重建只是时间问题。

从城市规划来看，塘河东岸的荷花路，要向西延伸，与水心路相连。届时，势必要拆除一部分建筑。

大南门的高层住宅与水心的老旧小区

但是，像10余年前的“大拆大整”，今后不太可能再出现了，拆迁只会稳步推进。水心住宅区，似乎不是当务之急。

也就是说，短期内水心住宅区拆迁的可能性不大，但迟早会拆。

就算到了要拆的时候，水心住宅区不太可能会整体拆，而是逐步、分批拆。

这一点，对于留住温州人对水心的记忆，保留水心的文化特色，非常重要。

水心街景

要知道，水心不仅仅是一座住宅区，更是温州知名的美食街区。烫菜广场、二高泡泡、柏林海鲜、水心大排档等，都是不少温州人的美好回忆。

这些藏在住宅区里的美食，客群大多是周边住户，往往做得更地道、更用心，口碑比许多黄金地段的餐厅更好。

那么今后，在水心住宅区改造时，有必要把这里的美食文化保留下来，尽可能先安置商户再拆迁，可以集中打造一条美食街。

水心部分知名餐厅

拆除之后，水心不应打造成像大南门那样的密密麻麻高层住宅，尽可能做到高低起伏、错落有致，降低建筑高度与容积率，拉大高层住宅之间的楼间距，并设置一些风貌建筑。

水心四周的河岸，要有更宽的公园、绿地，串联起更多公共设施与开放空间，更好地展示水乡特色。

锦绣路、过境路，可改造为连续流主干道，即城市准快速路。

水心住宅区

只有告别了传统拆建模式，更注重自然与人文，水心的地段价值才能重新被激活，未来我们才会看到更好的水心。

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