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今年上海的豪宅市场又掀起一波热潮

以下数字可以展现出，上海新房全面豪宅化的趋势

2025年，上海新房套均总价达到991万元，2024年的时候，这个数字是932万元，再往上追溯，2023年这个数字仅为759万元，足足涨了约30%

短短的两年半时间，上海新房的平均总价就来到了千万级别

且今年成交面积前十的项目中，单价10万元以上的项目，独占了4席，不仅如此，认购率甚至超200%

这不是简单的数字变化，背后是上海新房购买力和购买人群的变化

千万这个数字，在上海是城市中产的门槛，也可见上海新房市场购买力，未来全面中产化的趋势

说的直白点，未来很有可能市场是，刚需买二手，改善买一手

房企们在上海市场1000万以上总价段拥有充沛的购买力支撑，但相对的也面临着竞争

2024年我们说是上海豪宅大年

那么，从2025上半年的数据看来，今年上海的高端市场又和去年不太一样

具体是怎么样的情况，我们通过各方数据来观察下

01

上海千万以上豪宅购买力有多恐怖

换算成数据，可以这么说

全国核心城市中

每成交3套1000万以上总价段豪宅，就有1套在上海

每成交2套3000万以上房产，就有1套在上海

上半年80%过亿豪宅的成交，都发生在上海

首先，上半年上海在各个总价段，如1000-3000万、3000-5000万，5000万以上豪宅成交占比都排名全国首位

更耐人寻味的是，上海豪宅成交的占比和总价形成了反漏斗模型

也就是说，越是在顶豪价位段，上海市场越有统治力

我们一个个来看

1000-3000万这个价位段在北上广深杭属于城市中产以上级别

根据克而瑞数据，这个价格段上海上半年一共卖了有6821套，占比全国32%

数据来源：克尔瑞

具体来看，这个数字是北京的约1.7倍，深圳的3.2倍，杭州的3.7倍

而这还不能完全展现出上海在全国顶尖市场的分量

当我们把数字再往上拔高

来到3000-5000万、5000万以上这两个层级

这几乎就是上海楼市的天下了

2025年上半年，这两个总价段，上海楼市新房分别成交了614套和482套，分别占比全国市场的49%和78%

数据来源：克尔瑞

是的，尤其是五千万以上的绝对顶豪市场，上海楼市的份额可以达到全国的近八成，属于绝对统治级别

也就是说，今年上半年拿出五千万以上，真金白银投资楼市的富豪们，几乎大都选择了买上海

数据来源：克尔瑞

而克而瑞也同步提供了往年同比数据作为参考

可以看到，今年上半年成交量有明显上升的是豪宅的两头总价段

一个是顶豪的5000万以上这个总价段，提高了51%，其次是中产的1000-3000万这个价位段，提升了25%

所以，我们在上海楼市看到的是，这座城市

城市中产的蓬勃购买力+超级富豪的持续涌入

这两种人群和画像构成了今年上海豪宅市场的主要力量

也告诉开发商们，如果想要快速攻下上海市场，针对这两种人群做产品，大概不会错

顺势而为，要么拿出符合中产阶层的真改善产品，要么一定要懂真正的顶豪客群

这就是上半年上海楼市的真实底色

超级富豪们对于上海楼市的态度，一直是坚定不移的

你会发现，去年可以说是上海近五年来豪宅市场的成交高峰期

（数据来源：兔博士）

但以时间维度换算，你会发现这个成绩不简单

今年时间才过去一半，上海就交出7177套的成绩单

而按照往年的规律，下半年会是上海全年豪宅成交的高峰期

因此2025年的上海楼市，有望再次创造豪宅成交的又一高峰

也就是说，我们又将看到1-2万多名千万级富豪，持币涌入上海买房，而上海年新房成交量在5-6万套

意味着上海千万购买力，同时占比全市的新房购买力和全国千万级别豪宅成交的三成

我想不到全国还有哪座城市，还能够像上海这样对于楼市高端市场，有如此的统治力

02

他们选择了哪里，买了怎样的房子

我们先来对千万以上做细致的划分

1000-3000万，是上海的城市中产

3000-5000万，算是城市豪宅入门门槛

而到了5000万-1亿，就是真正的超级富豪

他们在上海的选择，亦可以作为画像参考

作为如此大的资产标的，富豪们的选择，其实也代表着当下上海核心豪宅资产的一个风向

所以，我对这份上海豪宅购买力分布清单，做了有效细分

先来看1000-3000万的城市中产赛道，今年1-7月上海卖出6068套，有三成的比例在以下几个项目

（来源：兔博士）

而今年几个千万豪宅项目的入市，几百套的房子，能够引起超过2000名客户的追捧

比如，上半年的翡雲悦府，先后开盘3次，认购超过2100组，前滩公馆，总认购超过1700组

也就意味着，其实这些千万总价购买力并没有在市场得到满足

一大批摇不到号的城市中产，仍在这座城市寻找适合他们的资产

而从1000-3000万的新房成交数据中，我们亦可以发现

上海正在崛起新一代中产板块，它们分别是：三林、桃浦、北蔡

而这三个新中产板块，本质上还存在着共性

见证了上海城市发展的进程，同时见证客户的购买偏好转移

提到上海前一代中产板块，你可能会想到联洋、碧云、古北、大宁

但是，伴随着城市的开发，资源的倾注，上海新的新中产板块已经形成

而它们也存在着共性，比如，都属于成片统一开发，其次都围绕着生态+产业/商业做规划定位

桃浦和北蔡有着超大的中央绿地，三林的滨水低密生态氛围，成为这届中产向往的生活方式

他们要的松弛感，能够在这几个拥有楔形绿地的新晋板块实现

而如果总价来到3000-5000万这个真正豪宅总价段

一线滨江豪宅还是富豪们的首选

因此，保利世博天悦和中海领邸成为多数客户的选择，都是上海滨江如今炙手可热的滨江板块，一个是文艺范的徐汇滨江，另一个是生态优秀的浦东世博滨江+低密洋房的罕见设计

（来源：兔博士）

5000万-1亿的塔尖赛道，仅仅拥有一线滨江资源已经不够了，还要兼顾城市底蕴和顶级产品设计，才具备更高的资产可传承性

所以今年就被黄浦豫园的三个项目垄断了：上海壹号院、嘉里金陵华庭、露香园，三者吃去市场近八成的份额

（来源：兔博士）

总价来到亿元级别的产品，产品也变得更加多元化，可以是传统别墅区的超大独栋，如合生在浦东东郊的别墅，以及闵行金虹桥的古北臻园

（来源：兔博士）

而我没想到的是

今年的亿级豪宅赛道，卖得最好的项目是海泰北外滩

清一色为500-600㎡大平层户型，单价18-22万，套均总价过亿

（来源：兔博士）

卖得最贵的一套过亿豪宅，是上海壹号院的顶复产品，面积1010㎡，总价2.26亿

（来源：兔博士）

上海壹号院毫无疑问是今年上半年豪宅市场最亮最高调的存在

四开四磬，170亿，是上半年全国单盘总销冠

与此同时，吸引来的豪宅客户被爆出来的就疑似有来自温州的黄*昊、和中国台湾潘*柏这样的明星顶流

其中潘*柏是参与了两次摇号，第二次才成功中签

总而言之，只要实力够，在上海其实越贵的豪宅赛道，可选择产品种类也更加多样化

超级富豪们想要的一线滨江、历史底蕴、别墅形态、顶级圈层，都可以实现

03

但这还不算超级富豪在上海的终极置业选择

最近上海土地市场还出现了更有意思的现象

源头是在上海土地市场出现了一宗超迷你住宅地块

这块地不仅是徐汇衡复区稀缺土地，更是区域近十年里首宗新增的住宅用地

（图源网络）

出让面积超级迷你，才4707㎡，容积率很低，按照500-600㎡的别墅面积计算，最后也就能建十几套

于是，也就引来了这位超级买家

一家叫做上海祺祥旺宇置业有限公司的神秘民企，创造了今年上海楼市最不可思议的单价地王

（图源网络）

徐汇衡复区、总价12.25亿、楼板价超20万/平、容积率1.3低密风貌别墅...未来将会以怎样的形式建造，不仅引人遐想

这也让我想起去年浙江丽水曾经试点推出过的土地出让模式

当时也是定向出售给个人，或者可以多人合资购买的微小宅地

（图源网络）

该地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买

建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立，后续支持通过二手房转让方式出售给他人

虽然当时是试点这种微小宅地，最后地块并没有上架

但提供了另外一种塔尖人群买入顶尖资产的新思路

后续还会不会有同类微小宅地出让，有没有新的超级富豪买入土地，我们也可以期待下...

最后

上海豪宅市场一直是全国最热的，含金量还在提升

为什么持续关注，是因为这个市场几乎浓缩了全国顶尖客户的需求

相反的一面，上海的楼市也是相当割裂的

每个批次上海土地出让，市区地块的溢价率总是最高的，而郊区地块不仅供应少，底价成交成为常态

不过，豪宅的超高热度，似乎也没有刺激到外环刚需项目的回暖，一二手也是如此，两者就这样各行其道

而现在开始，上海的豪宅楼市，或许应该当作独立的市场来看待和研究了

这就是全国塔尖客户，在潮水退去后，依然对一个城市资产的认可

单点市场爆发出来的汹涌购买力，在上海体现的淋漓尽致

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第6187篇原创文章